Cómo planificar y ejecutar la reforma integral básica de un bar en Madrid

Fecha de referencia: 28 de agosto de 2026.

Comprar un local para convertirlo en bar no es únicamente una operación inmobiliaria. La rentabilidad de la inversión dependerá de que el establecimiento pueda adaptarse legal y técnicamente a la actividad prevista, de que la reforma esté correctamente presupuestada y de que el negocio disponga de suficiente liquidez para superar los primeros meses de funcionamiento.

En esta guía se analiza la reforma integral básica de bares de entre 60 y 150 m² situados en Madrid. Se incluyen costes orientativos, plazos, trámites, requisitos técnicos, riesgos y plantillas prácticas para evaluar la compra y organizar la obra.

Supuesto económico: todos los precios se expresan sin IVA salvo que se indique lo contrario. Para la reforma, instalaciones, maquinaria, mobiliario y servicios profesionales de un local destinado a una actividad empresarial se aplica como hipótesis prudente el IVA general del 21%. Las tasas administrativas no llevan IVA. El eventual derecho a deducir el IVA soportado deberá revisarse con la asesoría fiscal del inversor.

Atención: la información de esta guía no sustituye el estudio de viabilidad ni el proyecto de un arquitecto o ingeniero competente. Las ordenanzas municipales, la protección del edificio, las zonas acústicamente protegidas y los estatutos de la comunidad pueden condicionar o impedir determinadas soluciones.

1. Resumen ejecutivo

¿Es viable comprar y reformar un bar en Madrid?

Razonamiento: los acabados, el mobiliario y la distribución interior pueden modificarse. Sin embargo, la compatibilidad urbanística, la evacuación, la accesibilidad, la salida de humos y el derecho a intervenir en elementos comunes pueden no tener una solución viable.

Conclusión: la compra solo debería formalizarse después de obtener un informe técnico favorable y revisar la documentación urbanística, registral y comunitaria. Las arras o el contrato deben incorporar condiciones suspensivas que permitan recuperar las cantidades entregadas si la actividad prevista no resulta viable.

Estos rangos contemplan una reforma integral básica con demoliciones, albañilería, renovación de instalaciones, acabados estándar, barra, cocina funcional, baños, acondicionamiento acústico básico, protección contra incendios, mobiliario y equipamiento esencial, honorarios técnicos y contingencia.

No incluyen la compra del inmueble, traspaso, financiación, maquinaria de gama alta, refuerzos estructurales, una terraza no autorizada ni una salida de humos especialmente compleja.

Principales condicionantes

• Compatibilidad urbanística: la actividad concreta debe estar permitida en el emplazamiento.
• Salida de humos: condiciona la maquinaria, la carta, el proyecto y la licencia.
• Comunidad de propietarios: puede ser necesario intervenir en patios, fachadas, forjados o cubierta.
• Acústica: la actividad, el horario, la música y las viviendas colindantes determinan el aislamiento.
• Instalaciones: potencia eléctrica, ventilación, climatización, saneamiento y gas pueden exigir una inversión importante.
• Accesibilidad y evacuación: condicionan la distribución, los aseos y el aforo autorizado.

2. Fase 0: due diligence previa a la compra

2.1 Checklist documental

• ☐ Obtener una nota simple registral reciente.
• ☐ Confirmar titularidad, superficie, cargas y situación posesoria.
• ☐ Comparar Registro, Catastro, planos y superficie física.
• ☐ Revisar el certificado de deuda con la comunidad.
• ☐ Comprobar recibos del IBI y posibles afecciones fiscales.
• ☐ Solicitar consulta o informe de compatibilidad urbanística.
• ☐ Revisar protección patrimonial, planes especiales y ZPAE.
• ☐ Obtener el título constitutivo y los estatutos de la comunidad.
• ☐ Revisar las últimas actas de la junta de propietarios.
• ☐ Comprobar si existe autorización para la salida de humos.
• ☐ Solicitar la ITE o IEE del edificio y las derramas aprobadas.
• ☐ Obtener licencias, declaraciones responsables y proyectos anteriores.
• ☐ Revisar expedientes sancionadores, denuncias y órdenes de cese.
• ☐ Verificar las deudas de electricidad, agua y gas.
• ☐ Inventariar la maquinaria incluida en la operación.
• ☐ Confirmar la propiedad, antigüedad y estado de cada equipo.
• ☐ Revisar contratos de mantenimiento de PCI, climatización y extracción.
• ☐ Solicitar documentación sanitaria y APPCC si se adquiere una actividad en funcionamiento.

2.2 Revisión técnica del local

Atención: una campana con filtros electrostáticos o de carbón activo no equivale automáticamente a una salida de humos reglamentaria. Estos sistemas pueden reducir partículas u olores, pero no eliminan por sí mismos las exigencias urbanísticas, sanitarias, ambientales y comunitarias.

2.3 Aspectos legales, fiscales y empresariales

• Elegir entre autónomo y sociedad limitada según socios, financiación y nivel de riesgo.
• Realizar el alta censal y en el epígrafe correspondiente del IAE.
• Preparar el calendario de IVA, retenciones, nóminas e impuestos.
• Revisar el contrato de compraventa, traspaso o arrendamiento con un abogado.
• Contratar seguros de responsabilidad civil, daños y pérdida de beneficios.
• Implantar la prevención de riesgos laborales y la coordinación de actividades empresariales.
• Revisar la protección de datos, videovigilancia, reservas, Wi-Fi y comunicaciones comerciales.

2.4 Plantilla de carta de intenciones

CARTA DE INTENCIONES — LOCAL [DIRECCIÓN]

Comprador: [ ]
Vendedor: [ ]
Precio propuesto: [ ] €
Vigencia de la oferta: [fecha]
Exclusividad de negociación: [30–60] días

La operación queda condicionada a:

1. Verificación favorable de titularidad, cargas y superficie.
2. Informe técnico favorable para la actividad [categoría exacta].
3. Compatibilidad urbanística del uso.
4. Viabilidad de evacuación, accesibilidad, PCI y ventilación.
5. Viabilidad y legalidad de la salida de humos hasta cubierta.
6. Revisión favorable de estatutos y actas de la comunidad.
7. Ausencia de sanciones, órdenes de cese y expedientes no declarados.
8. Obtención de financiación, cuando corresponda.

Si alguna condición no se cumple antes de [fecha], el comprador podrá
desistir y recuperar íntegramente las cantidades entregadas.

El vendedor facilitará el acceso al local, la documentación disponible,
las inspecciones técnicas y las catas previamente autorizadas.

3. Definición del concepto y programa funcional

Razonamiento: “bar” no identifica por sí solo la categoría administrativa. La cocina, la música, el horario, la terraza y el aforo pueden cambiar significativamente las exigencias y el presupuesto.

3.1 Distribución orientativa

Estas superficies son referencias de anteproyecto, no mínimos legales. El aforo debe calcularse con la geometría, las salidas, las anchuras y los recorridos reales.

3.2 Croquis conceptuales

LOCAL DE 60 m²

[CALLE / ACCESO]
[SALA CLIENTES] [BARRA]
[ASEO ACCESIBLE] [COCINA] [ALMACÉN/TÉCNICO]


LOCAL DE 100 m²

[CALLE / ACCESO]
[SALA PRINCIPAL] [BARRA Y RECOGIDA]
[ASEOS] [COCINA LIMPIO/SUCIO] [ALMACÉN Y CÁMARAS]


LOCAL DE 150 m²

[CALLE / ACCESO]
[SALA 1] [SALA 2] [BARRA]
[ASEOS] [COCINA] [LAVADO] [ALMACÉN] [PERSONAL] [TÉCNICO]

4. Cumplimiento normativo clave en Madrid

4.1 Matriz general

Como provisión inicial, pueden reservarse entre 1.500 y 6.000 € para tasas urbanísticas e ICIO y entre 3.000 y 10.000 € para gestión, registros y tasas del conjunto del proyecto. El importe real depende de la superficie, el presupuesto de ejecución material, el tipo de actuación y las ordenanzas fiscales.

4.2 Urbanismo y actividad

La declaración responsable urbanística puede facultar para ejecutar las obras y ejercer la actividad desde su entrada en el registro cuando está completa y la actuación admite este procedimiento. El Ayuntamiento conserva sus facultades de comprobación, inspección y disciplina.

No todas las actuaciones se tramitan mediante declaración responsable. Las intervenciones sujetas a licencia deben seguir el procedimiento correspondiente.

Atención: poder registrar una declaración responsable no demuestra por sí solo que el local cumple. El titular responde de la exactitud de la documentación y de la adecuación material de las obras y la actividad.

4.3 Seguridad contra incendios

• Justificar el CTE DB-SI aplicable al establecimiento.
• Calcular el aforo y los recorridos de evacuación.
• Determinar el número, anchura y sentido de apertura de las salidas.
• Instalar extintores adecuados al riesgo.
• Incorporar alumbrado de emergencia y señalización fotoluminiscente.
• Definir la reacción y resistencia al fuego de los materiales.
• Proteger las zonas de riesgo especial.
• Certificar y mantener los sistemas conforme al RIPCI.

4.4 Accesibilidad

• Resolver un itinerario accesible desde el acceso cuando resulte exigible.
• Comprobar desniveles, rampas, puertas y espacios de aproximación.
• Diseñar un aseo accesible cuando corresponda.
• Prever espacios de giro y transferencia.
• Colocar barras, lavabo, accesorios y señalización a las posiciones reglamentarias.
• Aplicar el CTE DB-SUA y la normativa autonómica vigente.

Las dimensiones deben obtenerse del proyecto concreto. Las condiciones pueden variar según el alcance de la intervención, la configuración del edificio existente y las posibles imposibilidades técnicas que deban justificarse.

4.5 Salida de humos y ventilación

Una cocina con plancha, fritura, horno o producción relevante de humos y vapores suele necesitar captación en origen, filtración, conducto independiente, registros, aislamiento, ventilador, aporte de aire y descarga adecuada.

Atención: antes de comprar debe inspeccionarse el recorrido completo del conducto, incluida la cubierta, y comprobarse el derecho a utilizar o modificar los elementos comunes.

4.6 Acondicionamiento acústico

El aislamiento exigible depende de la categoría de actividad, el nivel de emisión, el horario, la música, la maquinaria, los recintos colindantes y la zona acústica. No existe un único valor en decibelios aplicable a todos los bares.

Atención: el sistema acústico reduce la superficie útil y la altura libre. Debe incorporarse al anteproyecto y al cálculo del aforo antes de adquirir el local.

4.7 Higiene y seguridad alimentaria

• Implantar un sistema de autocontrol basado en APPCC.
• Controlar proveedores, trazabilidad y temperaturas.
• Disponer de planes de limpieza, desinfección y control de plagas.
• Gestionar correctamente los alérgenos.
• Separar los recorridos limpios y sucios.
• Almacenar productos químicos lejos de los alimentos.
• Utilizar superficies resistentes, lavables y adecuadas.
• Conservar la documentación de formación del personal.

4.8 Residuos

• Separar las fracciones exigibles.
• Contratar un gestor autorizado para el aceite de cocina usado.
• Conservar albaranes y justificantes de recogida.
• Prever una zona de residuos ventilada y limpiable.
• Evitar cruces entre residuos y alimentos.

4.9 Terrazas

Desde el 1 de enero de 2026 está vigente en Madrid la Ordenanza 7/2025, de Terrazas y Quioscos de Hostelería y Restauración.

• La autorización de la terraza es independiente de la actividad interior.
• Debe comprobarse el itinerario peatonal accesible.
• Deben respetarse portales, pasos, arbolado y mobiliario urbano.
• Los elementos autorizados deben coincidir con la documentación presentada.
• La superficie y el horario dependen de la autorización y del emplazamiento.
• Se aplican tasas por ocupación.

Recomendación: no incluir los ingresos de una futura terraza en el escenario financiero base hasta disponer de una validación favorable.

4.10 Alcohol, tabaco y horarios

• Instalar la cartelería obligatoria sobre venta de alcohol.
• Aplicar las prohibiciones sobre consumo de tabaco.
• Exponer el aforo y disponer de hojas de reclamaciones.
• Confirmar el horario correspondiente a la categoría administrativa exacta.
• Revisar las restricciones adicionales de ZPAE o planes zonales.

5. Trámites y permisos paso a paso

1. Definir la actividad, el horario, la música, la cocina, el aforo y la terraza.
2. Encargar la due diligence técnica y documental.
3. Realizar el levantamiento del local y las catas necesarias.
4. Preparar el anteproyecto y comprobar la viabilidad económica.
5. Obtener los permisos privados relativos a elementos comunes.
6. Redactar proyecto, memoria, planos, mediciones y estudio acústico.
7. Solicitar presupuestos comparables.
8. Presentar declaración responsable o licencia y liquidar tasas e ICIO.
9. Ejecutar la obra con dirección facultativa y control de cambios.
10. Legalizar electricidad, RITE, gas y PCI.
11. Realizar pruebas y medición acústica final.
12. Preparar los certificados y la documentación de funcionamiento.
13. Tramitar separadamente la terraza cuando proceda.
14. Realizar la inspección y checklist de preapertura.

5.1 Cronograma Gantt en texto

SEMANA                 1-2  3-4  5-8  9-12  13-16  17-20  21-24  25-32
Due diligence          ████
Concepto               ████
Anteproyecto                 ████
Gestiones comunidad         ████████
Proyecto técnico              ████████
DR o licencia                       ████████████████
Contratación             ████████████
Ejecución de obra                         ████████████████████
Legalizaciones                                                     ████████
Pruebas acústicas                                                       ████
Preapertura                                                              ████████
Terraza                  ████████████████████████████████

6. Presupuesto orientativo

6.1 Costes por partidas

Los precios por metro cuadrado no deben sumarse directamente. Algunas partidas se aplican a todo el local y otras dependen de superficies parciales, unidades, maquinaria o trazados.

6.2 Presupuesto detallado para 100 m²

Este ejemplo se sitúa en la zona alta de una reforma básica porque incorpora cocina, extracción, acústica, mobiliario y provisiones completas. Las tasas no llevan IVA y la fiscalidad debe comprobarse con la asesoría.

6.3 Gastos de arranque

7. Diseño y soluciones técnicas

7.1 Equipamiento mínimo de cocina

Una cocina de bar de tapas puede requerir aproximadamente entre 40 y 80 kW eléctricos instalados antes de aplicar simultaneidad. El cálculo definitivo debe realizarse con la maquinaria seleccionada.

Como aproximación preliminar, una campana mediana podría necesitar entre 2.500 y 6.000 m³/h, pero el caudal definitivo debe dimensionarse en función de la campana, los equipos, la carga térmica, el fabricante y el aporte de aire.

7.2 Flujo de cocina

• Recepción de mercancía.
• Almacenamiento seco o refrigerado.
• Preparación limpia.
• Cocción.
• Emplatado y pase.
• Retorno de vajilla.
• Desbarase y lavado.
• Secado y almacenamiento.

Los recorridos de residuos y vajilla sucia no deberían cruzarse con los alimentos preparados.

7.3 Barra

• Crear un pasillo de trabajo continuo y sin cruces.
• Separar circuitos para cafeteras, lavavasos, cámaras, hielo y TPV.
• Prever agua, desagües, filtración y accesos de mantenimiento.
• Ordenar botelleros, cámaras, hielo y residuos según la secuencia de servicio.
• Evitar equipos que aporten calor innecesario al espacio de trabajo.

7.4 Eficiencia energética

Son estimaciones profesionales, no garantías. Deben recalcularse con los horarios, tarifas energéticas, cargas térmicas y equipos reales.

8. Contratación y ejecución de la obra

8.1 Llave en mano o contratación por partidas

Recomendación: para un bar de 60–150 m² suele resultar más seguro trabajar con un contratista principal, proyecto completo, mediciones comparables y especialistas claramente identificados.

8.2 Plantilla RFP

RFP — REFORMA DE BAR [DIRECCIÓN]

1. Proyecto, planos, mediciones y calidades contractuales.
2. Alcance incluido y excluido por partida.
3. Responsable de cada legalización y certificado.
4. Precio sin IVA, IVA, total y validez de la oferta.
5. Programa de obra y suministros críticos.
6. Equipo, subcontratas, seguros, REA y PRL.
7. Hitos de pago y retención de garantía.
8. Procedimiento escrito para cambios.
9. Condiciones por retrasos imputables.
10. Pruebas, manuales, certificados y planos as-built.
11. Garantías y procedimiento de posventa.

8.3 Comparación de ofertas

8.4 Acta semanal

ACTA DE OBRA Nº [ ]
Fecha: [ ]
Avance real: [ ]%
Avance previsto: [ ]%

Asistentes:
[ ]

Trabajos ejecutados:
[ ]

Trabajos de las próximas dos semanas:
[ ]

Decisiones pendientes:
[decisión / responsable / fecha límite]

Incidencias y consultas técnicas:
[ ]

Cambios aprobados:
[coste / plazo]

Controles de calidad:
[ ]

Seguridad y salud:
[ ]

Elementos que se taparán y fotografías:
[ ]

Riesgos actualizados:
[ ]

9. Matriz de riesgos

9.1 Banderas rojas

• El vendedor afirma que existe licencia, pero no facilita el expediente.
• La salida de humos termina en fachada o patio.
• No se puede inspeccionar el conducto hasta cubierta.
• La superficie real no coincide con Registro o Catastro.
• Existen viviendas colindantes y se pretende utilizar música amplificada.
• No hay espacio razonable para un aseo accesible.
• La comunidad mantiene conflictos con anteriores hosteleros.
• No existe documentación eléctrica o de climatización.
• El presupuesto excluye pruebas y legalizaciones.
• La rentabilidad depende de una terraza todavía no autorizada.

10. Preapertura y primeros 90 días

10.1 Checklist final

• ☐ Certificado final de obra.
• ☐ Documentación municipal de funcionamiento.
• ☐ CIE y registro eléctrico.
• ☐ Certificados y registro RITE.
• ☐ Certificado de gas cuando corresponda.
• ☐ Certificados de PCI y mantenimiento.
• ☐ Ensayo acústico favorable.
• ☐ Prueba de extracción y aporte de aire.
• ☐ Pruebas de climatización, saneamiento y ACS.
• ☐ Comprobación del alumbrado de emergencia.
• ☐ Manuales, garantías y planos as-built.
• ☐ Sistema APPCC y control de alérgenos.
• ☐ Contrato de control de plagas.
• ☐ Contrato de recogida de aceite usado.
• ☐ Seguro de responsabilidad civil.
• ☐ Hojas de reclamaciones y cartelería.
• ☐ Formación del equipo.
• ☐ Prueba de servicio con carga real.
• ☐ TPV, reservas y protección de datos.
• ☐ Autorización independiente de terraza.

10.2 Indicadores de arranque

Ventas mensuales =
clientes diarios × ticket medio × días abiertos

Margen de contribución =
ventas × (1 − porcentaje de costes variables)

Punto de equilibrio =
costes fijos ÷ porcentaje de margen de contribución

ROCE =
beneficio operativo ÷ capital empleado

ROI a tres años =
(flujos acumulados − inversión inicial) ÷ inversión inicial

10.3 Ejemplo financiero para 100 m²

Los escenarios son ejemplos ilustrativos, no previsiones ni garantías. Deben sustituirse por datos reales de alquiler o financiación, plantilla, horarios, mermas, delivery, comisiones, impuestos y estacionalidad.

10.4 Plan de los primeros 90 días

• Días 0–15: apertura controlada, medición de tiempos, desperdicio, incidencias y opiniones.
• Días 16–30: ajuste de turnos, compras, recetas, precios y flujo de barra.
• Días 31–60: optimización del margen, consumo energético y mantenimiento.
• Días 61–90: actualización del plan financiero y evaluación de nuevas inversiones.

11. Plantillas editables

11.1 Matriz normativa

ÁMBITO | REQUISITO | APLICA | EVIDENCIA | RESPONSABLE | FECHA | ESTADO | RIESGO

Urbanismo | Compatibilidad de uso | | | | | |
Comunidad | Salida de humos y equipos | | | | | |
Actividad | Categoría y horario | | | | | |
PCI | Evacuación y medios | | | | | |
Accesibilidad | Itinerario y aseo | | | | | |
Acústica | Estudio y ensayo | | | | | |
Industria | REBT, RITE y gas | | | | | |
Sanidad | APPCC y alérgenos | | | | | |
Terraza | Autorización | | | | | |

11.2 Registro de riesgos

ID | RIESGO | CAUSA | PROBABILIDAD 1-5 | IMPACTO 1-5 |
EXPOSICIÓN | RESPUESTA | RESPONSABLE | FECHA | ESTADO

12. Recomendación final para el inversor

La inversión debe dividirse en dos decisiones:

1. Comprar únicamente cuando el local resulte jurídicamente y técnicamente apto para el concepto.
2. Aprobar la obra cuando el proyecto, las mediciones, las ofertas y el plan financiero utilicen los mismos supuestos.

No debe utilizarse un presupuesto cerrado elaborado antes de conocer el estado real del local, la maquinaria, el proyecto acústico, el trazado de extracción y las condiciones de la comunidad.

Maceta y Cortafrío puede encargarse de la ejecución y coordinación de los diferentes gremios necesarios para una reforma integral de un local comercial en Madrid. Antes de contratar la obra es recomendable realizar una visita técnica y definir conjuntamente el alcance con el arquitecto o ingeniero responsable del proyecto.

Si está valorando la compra de un local para transformarlo en bar, puede solicitar una valoración inicial a Maceta y Cortafrío. La propuesta definitiva dependerá del estado del establecimiento, sus instalaciones, superficie, actividad y requisitos técnicos.

Aviso profesional: la viabilidad y el cumplimiento deben ser validados por un técnico competente. Las ordenanzas municipales, los criterios del Ayuntamiento, las condiciones del edificio y la comunidad de propietarios pueden condicionar o impedir determinadas soluciones.

13. Fuentes y normativa

• Ayuntamiento de Madrid: declaración responsable urbanística.
• Código Técnico de la Edificación, actualizado por el BOE a 6 de julio de 2026.
• Real Decreto 513/2017, Reglamento de instalaciones de protección contra incendios.
• Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica de Madrid.
• Ordenanza 7/2025 de Terrazas y Quioscos de Hostelería y Restauración, vigente desde el 1 de enero de 2026.
• Comunidad de Madrid: espectáculos públicos y actividades recreativas.
• Orden de 21 de abril de 2022 sobre horarios de establecimientos.
• Comunidad de Madrid: tramitación de instalaciones eléctricas.
• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal.
• Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados para una economía circular.
• Real Decreto 842/2002, Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión.
• Real Decreto 1027/2007, Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios.
• Ley 8/2024, de 30 de diciembre, de accesibilidad universal de la Comunidad de Madrid.

Verificación normativa: comprobar nuevamente la vigencia de las normas, las ordenanzas fiscales, el planeamiento, las ZPAE y los criterios del distrito en el momento de presentar el expediente. Información revisada con fecha 28 de agosto de 2026.