La Comisión Técnica de Seguimiento del Plan General de Ordenación Urbana de San Sebastián de los Reyes aprobó por unanimidad, en su sesión del 8 de junio de 2026, dos criterios interpretativos relacionados con la tramitación de licencias urbanísticas.

El acuerdo, publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 27 de agosto de 2026, aborda dos cuestiones diferentes:

• Las obras que pueden autorizarse al solicitar la segregación de un local sin implantar simultáneamente un uso.
• La ejecución de determinados espacios auxiliares bajo rasante en las zonas de ordenación 28 y, en ciertos supuestos, 25.

El cambio más relevante para propietarios e inversores es que una segregación sin uso tendrá un carácter estrictamente instrumental. La licencia permitirá dividir el inmueble, pero no preparar funcionalmente cada parte para convertirla después en vivienda, oficina, negocio u otra unidad independiente.

¿Qué significa segregar un local?

La segregación permite separar una parte de un inmueble para crear una nueva unidad diferenciada. Dependiendo de la operación, la división puede tener consecuencias físicas, jurídicas, registrales y urbanísticas.

Por ejemplo, el propietario de un local de gran superficie puede plantearse dividirlo para:

• Vender cada unidad por separado.
• Alquilar los espacios a distintos negocios.
• Implantar diferentes actividades.
• Convertir una de las partes en oficina.
• Estudiar un cambio de uso a vivienda.

Sin embargo, segregar un local no autoriza automáticamente los usos futuros. Tampoco acredita que cada espacio resultante cumpla las condiciones necesarias para funcionar como vivienda, oficina o establecimiento abierto al público.

La viabilidad del uso definitivo deberá analizarse y tramitarse mediante el procedimiento urbanístico que corresponda.

¿Qué ha decidido el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes?

El criterio se aplica, con carácter general, a las solicitudes de segregación de locales sin implantación simultánea de uso dentro del casco urbano de San Sebastián de los Reyes.

Estas licencias tendrán un carácter estrictamente instrumental y quedarán limitadas a la división física o jurídica del inmueble.

Esto significa que el expediente de segregación no podrá utilizarse para ejecutar de forma anticipada una reforma destinada al uso futuro de las unidades resultantes.

¿Qué obras se podrán ejecutar con una segregación sin uso?

Solo podrán autorizarse las obras estrictamente imprescindibles para materializar físicamente la división.

El alcance concreto tendrá que determinarse en cada expediente, pero el principio general es claro: la actuación debe limitarse a separar el inmueble, sin acondicionar definitivamente los nuevos espacios para un uso determinado.

Podrían plantearse, cuando resulten necesarias y sean expresamente autorizadas:

• La ejecución del elemento físico que materialice la separación.
• Los remates constructivos directamente asociados a esa división.
• Actuaciones provisionales y reversibles imprescindibles para ejecutar la segregación.

Esta enumeración es orientativa. La licencia municipal y la documentación técnica determinarán qué trabajos concretos pueden realizarse en cada local.

¿Qué obras no se podrán incluir?

Cuando la solicitud se limite a segregar el inmueble sin implantar simultáneamente un uso, no se autorizarán las obras dirigidas a preparar funcionalmente los espacios resultantes.

El acuerdo excluye expresamente:

• Obras de acondicionamiento interior orientadas a crear viviendas.
• Acondicionamientos destinados a oficinas.
• Obras dirigidas a implantar otros usos independientes.
• Instalaciones vinculadas al funcionamiento futuro de cada unidad.
• Distribuciones interiores definitivas.
• Actuaciones destinadas a cumplir condiciones de habitabilidad.
• Modificaciones de fachada.
• Nuevos accesos o modificaciones definitivas de los existentes.
• Alteraciones de elementos exteriores del edificio.

Las modificaciones exteriores solo podrán admitirse cuando sean provisionales, reversibles y estrictamente necesarias para ejecutar materialmente la segregación.

Ejemplo práctico: dividir un local para crear dos viviendas

Imaginemos un local de 180 m² cuyo propietario pretende dividirlo en dos partes con la intención de convertirlas posteriormente en viviendas.

Si solicita únicamente una licencia de segregación sin cambio de uso, no podría utilizar ese expediente para ejecutar:

• Dos distribuciones residenciales completas.
• Cocinas y baños definitivos.
• Instalaciones eléctricas independientes para las futuras viviendas.
• Redes de fontanería y saneamiento vinculadas al uso residencial.
• Trasdosados y aislamientos destinados a cumplir condiciones de habitabilidad.
• Nuevas ventanas o modificaciones de fachada.
• Accesos definitivos para las futuras unidades residenciales.

Estas actuaciones no son simples trabajos para dividir el local. Constituyen una preparación funcional para implantar un uso residencial y deberán formar parte del correspondiente expediente de cambio de uso y obras.

Antes de plantear una operación de este tipo conviene estudiar la viabilidad técnica y urbanística del cambio de uso de local a vivienda.

Segregar primero y reformar después: ¿sigue siendo posible?

El criterio no impide necesariamente tramitar los procedimientos en momentos distintos, pero sí evita que la primera licencia se utilice para adelantar trabajos pertenecientes al uso posterior.

Si se solicita primero una segregación sin uso:

• La obra deberá limitarse a materializar la división autorizada.
• Los espacios resultantes no podrán quedar preparados funcionalmente para viviendas, oficinas u otras actividades.
• Las obras del uso definitivo necesitarán su propia tramitación.
• No deberá asumirse que el uso futuro será viable por el mero hecho de haberse autorizado la segregación.

Desde un punto de vista económico, separar los procedimientos sin haber estudiado previamente el objetivo final puede aumentar el riesgo de:

• Duplicar proyectos, trámites o trabajos.
• Ejecutar una división incompatible con la distribución futura.
• Crear unidades que no cumplan los requisitos del uso previsto.
• Tener que modificar o demoler obras recientes.
• Comprometer una inversión antes de confirmar su viabilidad.

¿Cuándo deben tramitarse conjuntamente la segregación y el nuevo uso?

El acuerdo establece que cualquier intervención que implique preparar funcionalmente el espacio para un uso concreto deberá tramitarse conjuntamente con:

• La licencia urbanística correspondiente.
• La licencia de actividad, cuando sea necesaria.
• El título habilitante equivalente que resulte aplicable.

Esta preparación funcional incluye expresamente:

• Instalaciones.
• Distribución interior definitiva.
• Condiciones de habitabilidad.

Por tanto, si el objetivo conocido desde el principio es transformar el local en una o varias unidades con usos concretos, el proyecto debería estudiar conjuntamente:

• La posibilidad de segregación.
• La viabilidad urbanística de cada uso.
• La distribución definitiva.
• Las instalaciones necesarias.
• Los accesos.
• Las posibles intervenciones en fachada.
• La compatibilidad con la comunidad de propietarios.
• La documentación técnica y administrativa exigible.

Especial control sobre posibles transformaciones encubiertas

El Ayuntamiento anuncia un control municipal especial cuando detecte riesgo de transformación encubierta de usos, especialmente en ámbitos con predominio comercial.

Una transformación encubierta puede producirse cuando se solicita formalmente una segregación, pero las obras proyectadas o ejecutadas responden en realidad a la creación de viviendas, oficinas u otros espacios independientes.

Algunas señales que podrían motivar una revisión más detallada son:

• Distribuciones que reproducen viviendas completas.
• Instalaciones individualizadas sin un uso autorizado.
• Preinstalaciones de cocinas o baños para cada unidad.
• Modificaciones de fachada asociadas a espacios habitables.
• Nuevos accesos permanentes para diferentes unidades.
• Obras de ventilación, iluminación o aislamiento propias del nuevo uso.

La valoración corresponde al Ayuntamiento y deberá realizarse sobre la documentación y las circunstancias de cada expediente.

¿Afecta solo a los cambios de uso a vivienda?

No. El criterio menciona expresamente los usos residenciales, las oficinas y otros usos independientes.

Puede afectar a operaciones destinadas a crear:

• Dos o más locales comerciales independientes.
• Oficinas separadas.
• Espacios profesionales.
• Viviendas mediante cambio de uso.
• Unidades destinadas a distintas actividades.

La cuestión determinante no es solamente cuál será el uso final, sino si las obras solicitadas exceden la división instrumental y preparan cada unidad para funcionar de forma independiente.

¿Cómo afecta a la reforma de un local comercial?

Una reforma comercial puede incluir distribución, electricidad, climatización, ventilación, fontanería, accesibilidad, revestimientos y acabados. Si el local se va a segregar y cada parte tendrá una actividad concreta, estas actuaciones deberán coordinarse con la tramitación de los usos correspondientes.

Desde el punto de vista de la ejecución, conviene diferenciar tres grupos de trabajos:

1. Obras imprescindibles para la segregación

Son las actuaciones limitadas a materializar la división física autorizada.

2. Obras relacionadas con el uso definitivo

Incluyen la distribución funcional, las instalaciones, la accesibilidad, la ventilación y las condiciones específicas de cada actividad.

3. Acabados y equipamiento

Son las partidas finales que deben ejecutarse cuando la solución técnica, el uso y la documentación administrativa ya estén definidos.

Maceta y Cortafrío puede estudiar la ejecución de las partidas incluidas en el proyecto y coordinar los diferentes oficios una vez definido el alcance autorizado. Puede consultar nuestro servicio de reformas de locales comerciales en Madrid.

El segundo criterio: espacios auxiliares bajo rasante

El mismo acuerdo municipal también aclara qué obras pueden autorizarse bajo rasante en determinados ámbitos urbanísticos.

Esta parte del acuerdo es diferente del criterio sobre segregaciones y no debe interpretarse como una autorización general para construir sótanos o ampliar cualquier inmueble de San Sebastián de los Reyes.

¿En qué zonas se aplica?

El criterio se aplicará a la tramitación de licencias en:

• El ámbito de la Norma Zonal 28.
• Normas zonales como la zona 25 cuando la tipología sea vivienda unifamiliar colectiva.

Su aplicación se mantendrá mientras no exista una modificación expresa del planeamiento.

¿Qué espacios bajo rasante pueden admitirse?

El Ayuntamiento interpreta que la prohibición de aumentar la superficie construida preexistente en la Norma Zonal 28 se refiere al incremento del aprovechamiento urbanístico materializado.

Conforme al nuevo criterio, podrán considerarse compatibles:

• Espacios auxiliares bajo rasante destinados a trasteros.
• Espacios auxiliares destinados a tendederos.
• Cuartos de instalaciones bajo rasante de hasta 10 m².

Los trasteros y tendederos deberán cumplir las condiciones del artículo 7.3.3 del PGOU y no computar a efectos de edificabilidad.

Los cuartos de instalaciones deberán justificar técnicamente su necesidad mediante un proyecto redactado por técnico competente y ejecutarse conjuntamente con las obras correspondientes.

Condiciones obligatorias para estas obras

Las actuaciones solo podrán admitirse cuando cumplan conjuntamente todos estos requisitos:

• Ejecutarse íntegramente bajo rasante.
• No aumentar la edificabilidad computable.
• No modificar el aprovechamiento urbanístico existente.
• Mantener la estructura de la edificación.
• Mantener el uso característico.
• Conservar la configuración exterior del edificio.
• No generar nuevas unidades independientes de uso.
• Respetar el resto del PGOU y la normativa sectorial aplicable.

¿Qué deberían comprobar propietarios e inversores?

Antes de comprar, dividir o reformar un local en San Sebastián de los Reyes recomendamos comprobar:

• La situación urbanística exacta del inmueble.
• La norma zonal aplicable.
• La superficie y configuración registral.
• Los estatutos de la comunidad de propietarios.
• La posibilidad jurídica y urbanística de segregación.
• El uso previsto para cada unidad.
• Las superficies y condiciones mínimas aplicables.
• La disponibilidad de accesos independientes.
• Las posibilidades reales de iluminación y ventilación.
• La situación de las instalaciones y acometidas.
• La posibilidad de modificar fachadas o elementos comunes.
• El procedimiento municipal necesario.

La segregación puede mejorar la comercialización de un inmueble, pero no garantiza que los espacios resultantes puedan destinarse al uso esperado.

Cuando la rentabilidad de la operación depende de crear varias viviendas o unidades comerciales, el estudio de viabilidad debería realizarse antes de comprar o comprometer la reforma.

Cómo abordar el proyecto con Maceta y Cortafrío

Maceta y Cortafrío no sustituye al arquitecto, al técnico competente ni al Ayuntamiento en la determinación de la viabilidad urbanística. Nuestra función se centra en estudiar y ejecutar las partidas de obra conforme al proyecto y al título habilitante aplicable.

En un proyecto de segregación y reforma podemos intervenir mediante:

• Visita inicial al inmueble.
• Comprobación de medidas y estado constructivo.
• Identificación de instalaciones existentes.
• Presupuesto desglosado según el proyecto autorizado.
• Separación entre obras de segregación y acondicionamiento posterior.
• Coordinación de demoliciones, albañilería, tabiquería e instalaciones.
• Ejecución conforme a la documentación técnica.
• Documentación fotográfica de las fases de obra.
• Coordinación con la dirección facultativa y otros profesionales.

Si el objetivo es convertir una de las unidades en vivienda, primero deberá comprobarse la viabilidad del cambio de uso de local a vivienda en Madrid.

Errores que conviene evitar

• Comprar un local suponiendo que podrá dividirse en varias viviendas.
• Confundir la segregación registral con la autorización de un nuevo uso.
• Incluir una reforma completa dentro de una licencia instrumental de segregación.
• Ejecutar cocinas, baños o instalaciones antes de aprobar el uso definitivo.
• Modificar accesos o fachada sin autorización.
• Presupuestar la obra sin separar las diferentes fases administrativas.
• Asumir que todos los espacios bajo rasante pueden convertirse en superficie útil independiente.
• Comprometer plazos de apertura, venta o alquiler antes de comprobar la tramitación.

Conclusión

El nuevo criterio de San Sebastián de los Reyes no impide la segregación de locales, pero establece una separación clara entre dividir el inmueble y acondicionarlo para un uso concreto.

Cuando la licencia se solicite sin implantación simultánea de uso, las obras deberán limitarse a las actuaciones imprescindibles para materializar la división. Las instalaciones, distribuciones definitivas, condiciones de habitabilidad y demás trabajos funcionales deberán tramitarse conjuntamente con la licencia del nuevo uso o actividad.

El acuerdo también admite determinados espacios auxiliares bajo rasante en ámbitos concretos, pero sujetos a condiciones estrictas y sin crear nuevas unidades independientes.

Para propietarios e inversores, la recomendación es sencilla: definir el objetivo final, comprobar su viabilidad y coordinar la segregación, el uso y la reforma antes de iniciar los trabajos.

Si estás estudiando dividir o transformar un local en San Sebastián de los Reyes, puedes enviarnos la ubicación, superficie, planos, fotografías y el uso previsto para realizar una primera valoración de la obra.

Solicitar una primera valoración del proyecto

Fuente oficial

• BOCM de 27 de agosto de 2026: criterios interpretativos del PGOU de San Sebastián de los Reyes.

Aviso: este contenido tiene carácter informativo y no sustituye el estudio urbanístico, técnico, registral o jurídico de cada inmueble. La viabilidad de una segregación, un cambio de uso o una obra bajo rasante debe confirmarse mediante la documentación del inmueble y el procedimiento municipal correspondiente.