Adaptar una vivienda al alquiler residencial por habitaciones puede elevar los ingresos frente al alquiler de la unidad completa, pero también aumenta la inversión inicial, el uso de las instalaciones y la complejidad operativa. Para que la estrategia tenga sentido, la reforma debe mejorar la distribución sin forzar el inmueble, crear espacios comunes utilizables y reducir las averías que generan rotación, reclamaciones y periodos sin renta.
Esta simulación estima cuánto podría costar en 2026 reformar un piso de 90 m² construidos en Madrid capital con un nivel medio, resistente y funcional. No es un presupuesto contractual ni sustituye una visita, mediciones, proyecto técnico o asesoramiento jurídico, fiscal y financiero.
Supuestos utilizados en la simulación
- Superficie: 90 m² construidos y aproximadamente 74–78 m² útiles.
- Estado inicial: vivienda de segunda mano desactualizada, sin daños estructurales conocidos, con instalaciones que conviene renovar y sin amianto ni patologías graves detectadas.
- Distribución propuesta: cuatro dormitorios exteriores o con ventilación e iluminación admisibles, dos baños, cocina abierta o semiabierta y salón-comedor compartido.
- Alcance: redistribución interior moderada, renovación de electricidad y fontanería, cocina, dos baños, acabados, mobiliario y puesta en servicio.
- Calidad: gama media, superficies lavables, pavimento resistente, herrajes reemplazables y equipamiento sin soluciones delicadas o excesivamente personalizadas.
- Fiscalidad de la obra: se aplica de forma prudente un IVA estimado del 21 % a las partidas sujetas. La Agencia Tributaria indica que el tipo reducido del 10 % no se aplica a la renovación o reparación cuando la vivienda se destina al arrendamiento.
- No incluido: compra del inmueble, ITP o IVA de adquisición, notaría, registro, financiación, honorarios de comercialización, intereses, impuestos sobre la renta ni reformas estructurales.
La propuesta de cuatro habitaciones solo será viable si la geometría, los huecos de fachada, la ventilación, los recorridos y las condiciones del edificio lo permiten. No debe crearse un dormitorio interior únicamente para elevar el número de rentas. Antes de comprar o redistribuir, un técnico debe comprobar la solución y el régimen urbanístico aplicable.
Presupuesto estimado de la reforma
La siguiente estimación utiliza precios orientativos de Madrid en 2026. Las cantidades pueden variar por distrito, accesibilidad, planta, ascensor, protección del edificio, estado real de las instalaciones, marcas elegidas y mediciones definitivas.
| Partida | Actuación incluida | Coste estimado sin IVA | IVA aplicable o estimado | Coste total |
|---|---|---|---|---|
| Proyecto técnico, licencias, tasas y gestión | Levantamiento, propuesta, documentación técnica cuando proceda, gestión e importe provisional de tasas e ICIO. | 5.500 € | 672 €; parte no sujeta | 6.172 € |
| Demoliciones y retirada de residuos | Desmontajes, demoliciones interiores, carga, transporte y gestión de residuos. | 5.000 € | 1.050 € | 6.050 € |
| Albañilería y redistribución | Nueva tabiquería, recrecidos, ayudas a instalaciones y reparación de paramentos. | 10.000 € | 2.100 € | 12.100 € |
| Instalación eléctrica e iluminación | Cuadro, circuitos, mecanismos, tomas suficientes por dormitorio, zonas comunes e iluminación LED. | 8.500 € | 1.785 € | 10.285 € |
| Fontanería y saneamiento | Renovación de redes interiores y adaptación a cocina y dos baños. | 6.500 € | 1.365 € | 7.865 € |
| Cocina y electrodomésticos | Mobiliario resistente, encimera, fregadero, placa, horno, extracción, frigorífico, lavadora y lavavajillas. | 11.500 € | 2.415 € | 13.915 € |
| Baños | Dos baños completos con impermeabilización, revestimientos, sanitarios, grifería y mamparas. | 13.500 € | 2.835 € | 16.335 € |
| Climatización o calefacción | Actualización razonable del sistema existente y mejora del control por zonas, según viabilidad. | 5.500 € | 1.155 € | 6.655 € |
| Carpintería interior y exterior | Puertas, armarios básicos, herrajes y reparación o sustitución selectiva de ventanas. | 8.500 € | 1.785 € | 10.285 € |
| Aislamiento acústico | Mejoras selectivas en tabiques entre dormitorios, bajantes y puertas; no incluye insonorización integral. | 5.000 € | 1.050 € | 6.050 € |
| Pintura y acabados | Preparación de superficies, pintura lavable, pavimentos, rodapiés y remates. | 5.000 € | 1.050 € | 6.050 € |
| Mobiliario de habitaciones y zonas comunes | Cuatro camas, colchones, escritorios, sillas, armarios, salón y comedor funcionales. | 10.000 € | 2.100 € | 12.100 € |
| Cerraduras, conectividad y equipamiento | Cerraduras compatibles con la seguridad y evacuación, red wifi, menaje y equipo operativo inicial. | 3.000 € | 630 € | 3.630 € |
| Limpieza final | Limpieza de fin de obra y preparación para reportaje y comercialización. | 900 € | 189 € | 1.089 € |
| Subtotal antes de imprevistos | 98.400 € | 20.181 € | 118.581 € | |
| Fondo para imprevistos | 10 % aproximado sobre las partidas de ejecución, suministro y mobiliario; solo se consume si resulta necesario. | 9.300 € | 1.953 € | 11.253 € |
| Presupuesto total estimado | 107.700 € | 22.134 € | 129.834 € |
La referencia central equivale a unos 1.443 €/m² construido, IVA incluido, con mobiliario, equipamiento e imprevistos. Para una primera decisión de inversión conviene trabajar con un intervalo de 118.000 a 148.000 €. El extremo inferior exigiría un estado favorable y pocas sustituciones de carpintería o climatización; el superior puede alcanzarse si aparecen instalaciones deterioradas, ventanas completas, protección del edificio o soluciones acústicas más exigentes.
En la primera partida se combinan honorarios sujetos a IVA con impuestos y tasas no sujetos. El ICIO de Madrid se calcula sobre el coste de ejecución material, no sobre IVA, tasas u honorarios profesionales. El Ayuntamiento publica un tipo del 3,75 % para obras iniciadas desde el 1 de enero de 2024, pero su base exacta y los demás pagos deben calcularse para el expediente concreto.
Qué partidas conviene priorizar
En un alquiler por habitaciones, el presupuesto debe proteger primero la operación y después la estética. Las prioridades son:
- Distribución legal y funcional: dormitorios válidos, zonas comunes proporcionadas, almacenamiento y recorridos claros.
- Instalaciones: más usuarios implican mayor consumo simultáneo de electricidad, agua caliente y saneamiento.
- Dos baños: para cuatro ocupantes reducen fricción y hacen más competitivo el inmueble.
- Acústica: tabiques y puertas deben limitar la transmisión de ruido entre dormitorios y espacios compartidos.
- Durabilidad: pintura lavable, pavimentos reparables, encimeras resistentes y herrajes con repuesto.
- Conectividad: cobertura wifi estable y suficientes tomas eléctricas y de datos.
La decoración premium suele aportar menos que una buena luz, un escritorio útil, almacenamiento suficiente y una cocina que soporte el uso simultáneo. Para revisar cualquier oferta, resulta útil consultar nuestra guía sobre qué debe incluir un presupuesto de reforma y el servicio de reforma para vender o alquilar en Madrid.
Cronograma orientativo
| Fase | Duración orientativa | Trabajo principal |
|---|---|---|
| Estudio y mediciones | 1–2 semanas | Visita, plano, comprobaciones, estrategia de distribución y alcance. |
| Proyecto, ofertas y trámites | 3–8 semanas | Documentación, presupuestos comparables, selección y tramitación aplicable. |
| Compras de plazo largo | 3–8 semanas, en paralelo | Cocina, ventanas, puertas, sanitarios y equipamiento. |
| Demolición y obra base | 2–3 semanas | Desmontajes, residuos, replanteo y albañilería. |
| Instalaciones y cierres | 3–5 semanas | Electricidad, fontanería, climatización, tabiquería y aislamiento. |
| Revestimientos y acabados | 4–6 semanas | Baños, cocina, pavimentos, carpintería y pintura. |
| Mobiliario, pruebas y entrega | 1–2 semanas | Montaje, comprobaciones, remates, limpieza y documentación. |
Desde la primera visita hasta la puesta en alquiler, un escenario prudente es de 16 a 24 semanas. Pueden retrasarlo los requerimientos administrativos, permisos de la comunidad, descubrimiento de bajantes o instalaciones deficientes, materiales fuera de stock, trabajos en elementos protegidos, cambios de alcance y defectos detectados durante las pruebas.
Simulación financiera básica
Idealista situó el precio medio anunciado de una habitación en Madrid en 587 €/mes en el primer trimestre de 2026. Para un piso reformado, bien conectado y correctamente equipado, esta simulación adopta un intervalo de 550 a 700 € y un caso central de 625 € por habitación. La renta debe validarse con comparables del mismo barrio, porque Madrid capital no es un mercado homogéneo.
| Inversión total estimada en reforma | 129.834 € |
|---|---|
| Renta mensual central por habitación | 625 € |
| Ingresos brutos potenciales | 2.500 €/mes; 30.000 €/año |
| Ocupación prevista | 92 % |
| Ingreso efectivo tras vacancia | 27.600 €/año |
| Gastos operativos estimados | 6.072 €/año; 22 % del ingreso efectivo |
| Resultado operativo antes de financiación e impuestos | 21.528 €/año |
| Rentabilidad bruta sobre el coste de reforma | 23,1 % |
| Rentabilidad operativa sobre el coste de reforma | 16,6 % |
| Recuperación simple de la reforma | Aproximadamente 6,0 años |
Los gastos operativos considerados incluyen, de forma agregada, suministros si se incorporan a la renta, internet, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, reposiciones, limpieza de zonas comunes y gestión. Deben sustituirse por datos reales. La rentabilidad bruta se calcula como 30.000 € entre 129.834 €; la operativa, como 21.528 € entre 129.834 €.
Estos porcentajes no son la rentabilidad total de la inversión. Utilizan solo la reforma como denominador, aunque la renta también depende del inmueble adquirido. Sin precio de compra no puede calcularse el retorno total. Para hacerlo habría que sumar adquisición, impuestos, notaría, registro, financiación y otros costes, y comparar el resultado con el valor total del activo. Tampoco es un retorno incremental: para medir cuánto aporta exclusivamente la reforma se necesita conocer la renta posible antes de intervenir.
Riesgos que el inversor debe revisar
- Desviaciones de obra: instalaciones ocultas, humedades, estructura o bajantes pueden agotar el fondo de contingencia.
- Tramitación: el procedimiento depende del alcance, edificio y protección. Madrid exige, según el caso, declaración responsable o licencia, además de los pagos correspondientes.
- Habitabilidad: dividir físicamente el piso no garantiza que todas las habitaciones sean admisibles. Deben revisarse superficie útil, ventilación, iluminación, evacuación y servicios.
- Sobreocupación: maximizar puertas puede destruir el espacio común, empeorar la convivencia y aumentar el desgaste.
- Régimen contractual: el alquiler por habitaciones no debe confundirse con alojamiento turístico o coliving. Un asesor debe definir contratos, fianzas, fiscalidad y obligaciones vigentes.
- Convivencia y operación: normas claras, selección de ocupantes, gestión de incidencias y limpieza influyen en la permanencia.
- Mantenimiento y vacancia: más contratos y usuarios generan rotación, reposiciones y periodos sin ingreso.
Conclusión: validar antes de comprometer capital
Como primera aproximación, un inversor debería reservar alrededor de 130.000 € IVA incluido para transformar un piso de 90 m² en una vivienda de cuatro habitaciones y dos baños preparada para alquiler residencial por habitaciones. La decisión no debe apoyarse solo en el número de dormitorios: distribución, instalaciones, acústica, durabilidad y gestión determinan la estabilidad del ingreso.
El siguiente paso es visitar el inmueble, medirlo, revisar documentación, comprobar la viabilidad de la distribución y solicitar presupuestos con el mismo alcance. En Maceta y Cortafrío podemos estudiar la reforma integral en Madrid, ordenar las partidas y adaptar la inversión al perfil de alquiler previsto. Solicita una valoración del inmueble antes de cerrar el presupuesto de la operación.
